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2018-09-25 01:43 来源:中华网

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新房

利空信号越来越强烈,多城二手房成交量下降

2018-09-25 10:42
来源:自媒体

本文转载自公众号“地产情报站”

在新房被限价限购的时候,二手房才是最真实的市场。这早已是业内的共识。

所以,不要看全国很多摇号买房的城市,比如杭州,成都,都曾出现过“几万人抢一套房”的新闻。那些表面火热的新房市场,其中有多少属于真正的刚需一族谁也不敢打包票。

而当楼市利空因素增多,二手房开始出现降价出售,成交量出现锐减的时候,楼市的拐点可能真的来了。

目前,在北京以及其他重点城市,已经出现了这个苗头。

二手房市场稳中有跌

前一段时间,Real Data数据库更新了北京二手房的成交情况。经历了3~5月份成交量的持续增长,7月北京全市网签量为1.48万套,环比减少6.3%。从链家实时的成交数据来看,成交环比继续下降,降幅达12%,成交绝对水平是2018年以来除2月外的最低值。

北京的情况同样出现在其他城市。7月贝壳研究院监测的重点13城二手房市场延续了6月以来的下滑态势。

具体城市看,13城中,除了成都,南京成交环比增加之外,其余城市成交量均有不同程度的下降。其中,天津,长沙,杭州和青岛降幅最明显,一线的北京,深圳,上海成交降幅相对较小。

成交量的下滑,也影响到二手房市场成交均价的下跌。重点13城中,北京,南京,济南3城均价环比基本持平,其余10城均价环比下跌。其中,西安环比下跌4.5%,跌幅最大。武汉,青岛,长沙,天津及成都均价环比分别下跌2.9%,2.9%,2.7%,2.6%,2.3%。甚至上海均价跌幅这两个月也在持续扩大,7月均价水平降至2017年以来的最低。从这些重点城市来看,似乎全国正在经历一股降价潮。

北京限竞房大量上市

要解释北京目前二手房成交低迷的原因,除了北京今夏异常潮湿闷热的天气因素外,还有一个更为现实的因素,就是目前大量的限竞房上市,分流了北京二手房市场。

受益于北京前两年土地供应的高峰,如今逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的推出,极大缓解了目前市场上的供需矛盾。根据北京市住建委的数据,截至8月末,今年北京新房供应的套数,同比去年增长了35.9%,供应面积增长21.1%,这也是最近几年来同期北京新房供应的最高水平。

另外,在今年新增的新房供应中,限竞房项目有13个,累计供应5844套,成为一个重要供应来源。与此同时,在今年新增的新房住宅中,非别墅住宅套数达到84.6%,也高于去年同期。

一方面北京二手房房源紧张,成交量下降,而与此同时,北京新房供应却逐渐增加。一般逻辑来说,一手二手房的客户是不重合的,但是在更有价格优势的限竞房面前,难免会形成二手房市场被分流的局面。

相比于之前房价全面上涨时,楼市全面火爆的场景,现在的整体房地产市场可谓冷清了不少。全国的楼市情况也都大致如此。综合来看,这其中最重要的原因就是,目前楼市的利空信号越来越强烈,房地产市场的观望情绪明显。

 楼市观望情绪明显

在金融学中,预期是人们对未来经济变量做出的一种估计,对人们的经济行为有重要影响。

中国楼市目前还属于政策市,随着上层不断重申“坚决遏制房价上涨”,各地的调控措施也在不断加码。整个房地产市场的预期也在不断调整。

1,对于购房者来说,高企的房价,带来居民的支付能力不足,相对购买力越来越弱。再加上目前不断上调的房贷利率,让一些潜在购房者的观望态度更加明显。

2,对于二手房房东来说,目前确实不是卖房一个好时机。在现在不断累积的看空情绪下,。这些房产市场的“老油条”如果不是需要大笔资金,一般是不会在这个时候挂牌出售的。

3,开发商拿地更为谨慎。目前开发商的融资难的问题已经不是一个新闻了,而且现在又逢各大开发商偿还债务的时期,重重压力下,高周转下频发的安全事故是其中一个表现,而另一个表现应该就是开发商的拿地热情正在冷却。

这主要表现为,流拍土地数量越来越多,成交土地的楼面价和溢价率持续下行,据统计,7月百城土地成交溢价率降到11%以下,这是2015年下半年以来的低点。

综合来看,目前整个房地产市场的观望情绪明显,信心正在逐步消散。马上“金九银十”的楼市传统旺季就要来临,9月有可能会是二手房市场的分水岭。

之前的“金九银十”都是“抢房季”,不过今年,这个盛景可能不会再出现了。

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